Baux commerciaux : quels droits pour les propriétaires et les locataires ?
Le bail commercial peut être écrit ou verbal. Mais, en pratique, il est établi par écrit pour apporter une preuve de son existence et pour définir clairement les obligations de chacune des parties.
Le bail peut être écrit soit sur papier, soit sur support électronique. Il doit être rédigé par un notaire si sa durée dépasse 12 ans (ou s’il concerne un débit de boissons).
Lorsqu’il est écrit, il doit contenir certaines mentions obligatoires :
- Droit au renouvellement,
- Durée minimale (neuf ans)
- Durée du bail,
- Possibilités de résolution anticipée,
- Modalités de révision du loyer,
- Montant des charges,
- Impôts et taxes,
- Réglementation sur le dépôt de garantie, etc.
Le contrat ne peut pas prévoir une clause qui interdit au locataire de céder son bail.
Il est également interdit de prévoir une résiliation automatique si le locataire est confronté à une procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire).
Au moment de la conclusion du contrat, le montant du loyer est fixé librement par les parties.
Il peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie ou d’un droit d’entrée (ou "pas-de-porte"), si le local est vacant.
Le renouvellement ou la résiliation du bail
Si, à la fin du bail, ni le locataire ni le bailleur ne se manifestent, le bail se prolonge pour une durée indéterminée : c’est la "tacite prolongation".
Le locataire peut résilier le bail sans motif à l’expiration de chaque période de trois ans : c’est la "résiliation triennale".
En dehors de ces périodes, le bail ne peut être résilié que s’il a demandé ses droits à la retraite ou s’il bénéficie d’une pension d’invalidité. En cas de décès, les héritiers sont autorisés à résilier le bail. De son côté, le bailleur peut aussi mettre fin au bail tous les trois ans, mais dans certains cas uniquement :
- Reconstruction d’un immeuble ou surélévation ;
- Reprise d’un local d’habitation loué accessoirement en local commercial et non affecté à l’usage d’habitation ;
- Reprise d’une partie de terrain lorsque le bailleur a obtenu un permis de construire une habitation ;
- Transformation à usage d’habitation d’un immeuble existant ;
- Exécution de travaux prescrits ou autorisés dans une opération de restauration immobilière.
En cas de faute contractuelle du locataire, le bailleur peut résilier le bail à tout moment.
Quelles sont les obligations du locataire ?
Le locataire doit prendre en charge les dépenses d’entretien et de réparations courantes, à savoir :
- Les dépenses courantes d’eau, de gaz et d’électricité ;
- Les dépenses d’entretien et de réparations courantes telles que les peintures, papiers peints, moquettes, appareils de chauffage, compteurs, sanitaires, volets extérieurs ;
- Les dépenses d’équipement de la copropriété (ascenseur, entretien des parties communes) ;
- Les travaux d’embellissement dont le coût est plus important que les frais de remplacement de l’élément concerné.
Si le bail le prévoit, le locataire peut aussi avoir à charge la taxe foncière, les impôts, taxes et redevances liées à l’usage du local ainsi que les impôts, taxes et redevances liés aux services dont le locataire bénéficie, comme la taxe sur les ordures ménagères.
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