Pas d’omission lors de votre négociation !

1. La destination du bail

Un locataire peut céder son droit au bail à une personne tierce qui continuera le bail à sa place. La valeur du droit au bail dépend du loyer, de l’emplacement et aussi des activités autorisées. Or quand on signe un bail, le bailleur peut restreindre la « destination du bail », c’est-à-dire le domaine d’activité du locataire, et donc d’un éventuel repreneur.

« Si le local est cantonné à l’usage d’un plombier, le locataire cédant devra demander l’autorisation au propriétaire pour le revendre à un artisan non plombier ; à défaut d’autorisation, il devra dénoncer son bail et c’est le propriétaire qui récupérera son pas-de-porte », explique Julien Mazé. « Il faut donc élargir au maximum l’activité du local : le droit au bail sera mieux valorisé si le locataire vend, et c’est une issue de sortie plus facile. »

2. Qui supporte le coût des travaux du local commercial ?

« La loi prévoit que le bailleur est a minima responsable du clos et du couvert (murs et toiture) », pose Julien Mazé. Mais tous les autres travaux peuvent être à charge du locataire ou du bailleur (mise en conformité de l’électricité, etc.).

« Cela se négocie, même si les trois quarts du temps cela revient au locataire. Ainsi, au moment du bail, il faut bien être vigilant sur l’état de la plomberie, etc. »

3. La salubrité du logement (au-dessus du local d’activité)

Les logements annexés aux locaux d’exploitation sont inclus dans le bail commercial. « Souvent, le bailleur étend le fait que le locataire doive faire les travaux d’électricité, agencement, etc. du local commercial à… la partie habitation. Or la jurisprudence est très claire : si l’exploitant vit au-dessus de son local de travail, le bailleur est censé livrer un logement salubre et en état d’être loué. »

4. La clause de solidarité

La clause de solidarité fait du locataire le garant solidaire des impayés et dégradations de celui à qui il cède son local, pour une durée maximum de trois ans après la cession. Elle ne s’applique pas si elle n’a pas été négociée et stipulée dans le bail.

5. La rédaction par un acte authentique

Un bail commercial est régularisé soit sous seing privé par un avocat ou un juriste, soit sous forme authentique par un notaire. Dans ce dernier cas, le bail vaut titre exécutoire (le propriétaire peut faire valoir ses droits directement par voie d’huissier, sans passer par la justice). Inversement, le locataire pourra, dans les mêmes conditions, faire valoir les obligations du bailleur (travaux non réalisés, jouissance paisible…).

Merci à Julien Mazé, juriste spécialisé dans l’immobilier d’entreprise au sein du Cabinet d’avocats Zocchetto-Richefou, à Laval.

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